quarta-feira, 19 de agosto de 2015

FII X IMÓVEIS PRÓPRIOS - INCONGRUÊNCIAS NO PENSAR E NO PRECIFICAR A VACÂNCIA E DEMAIS RISCOS

Olá, amigos. As histórias da viagem estão começando a ficar muito acumuladas. Hoje mesmo visitei uma atração incrível. Na verdade, é uma atração que deveria fazer parte de qualquer lista de destinos internacionais. Estou falando das maravilhosas Jenolan Caves (alias, enquanto escrevo essas linhas estou me preparando para dormir no parque nacional, está muito frio e não tem absolutamente ninguém no lugar, os termômetros devem ir para o negativo durante a noite e um possum - parece um rato só que umas 10 vezes maior - enorme acabou de passar atrás do meu banco muito perto de mim) . Preciso começar a escrever novamente sobre a viagem, até porque quero que essas histórias sejam o esqueleto de um livro que penso em escrever. Dizem que um homem deve “plantar uma árvore, ter um filho e escrever um livro”. O filho deixarei mais para o futuro, quem sabe não seja a hora de escrever um livro sobre as minhas experiências? Vamos ver. Anyway, prossigo, como no tema do artigo anterior, a falar de imóveis.

As impressionantes Jenolan Caves. Uma atração extraordinária, adoro quando sou surpreendido por algo como essas cavernas. Dizem que este parque possui as cavernas mais lindas do mundo. 


   Vou abordar algo que creio ser um dos maiores equívocos em relação à precipitação de Fundos de Investimento Imobiliário, mostrando a incoerência de uma certa forma de ver esses instrumentos, como a total e completa contradição de como geralmente as pessoas em geral, e os investidores em especial, se compartam em relação a imóveis próprios para renda.

  Pego aqui o gancho de um comentário pertinente feito por um anônimo no meu artigo anterior a se referir sobre alguns riscos de se investir em imóveis próprios para renda. Chamo atenção aqui a dois desses riscos: o risco de vacância e o risco de inadimplência. Analisemos esses dois riscos com mais vagar em relação a imóveis e em relação a Fundos Imobiliários, caros leitores. Comecemos com  o risco de inadimplência.

  O risco de inadimplência está presente muito fortemente no mercado de dívidas (ou renda fixa na maioria dos casos), aliás é o maior risco envolvido dessa espécie de ativo, pois se o devedor não pagar, o ativo, e se não tiver havido pagamentos  periódicos ao longo da duração do título, o valor vai a zero. Sim, se você emprestou dinheiro para uma empresa via debênture incentivada, por exemplo, atraído pelo retorno maior do que o tesouro direto e pela ausência de Imposto de Renda, e se essa empresa falir, muito provavelmente todo o dinheiro investido será perdido (é muito difícil sobrar dinheiro para credores quirografários, que é o caso de quem empresta via debênture, num concurso de credores de uma empresa falida). Logo, esse tipo de risco é central para qualquer análise de compra de uma dívida. Esse risco também se faz presente no mercado imobiliário de renda. Se o locatário de uma sala comercial pequena ou uma grande empresa locatária de algum imóvel pertencente a algum FII não pagarem, o dono ou os quotistas terão prejuízo. Porém, o risco aqui é bem diferente do mercado de dívidas, pois o ativo não vai a zero se não houver pagamento, aliás absolutamente nada acontece com o ativo e a sua capacidade de geração de renda. Esse ponto é óbvio, mas extremamente importante para entendermos o erro de precipitação de vacância em FII.

   Talvez poucos leitores desse blog já tiveram a experiência de alugar um imóvel próprio para alguém. Aliás, sugiro a leitura da série do amigo Investidor 65 onde ele relata a sua experiência com o portfólio imobiliário próprio dele. Além dele ser um blogueiro bem simpático, recomendo a leitura, pois ela é meio que única na blogosfera. Entretanto, muitas pessoas que comentam no blog do Tetzner (para quem não conhece, talvez seja o site mais popular do Brasil sobre Fundos Imobiliários) têm experiência em alugar imóveis próprios. Qual é o diagnóstico na esmagadora maioria dos casos? Muita dor de cabeça com locatário. E uma das fontes de preocupação é sem dúvidas a inadimplência. Não é à toa que quando uma pessoa vai alugar um apartamento, por exemplo, geralmente se faz um monte de exigências, tendo imobiliárias que pedem até mesmo a declaração de Imposto de Renda (o que para mim é abusivo).  O risco de inadimplência também existe nos Fundos Imobiliários, mas além dele ser mais improvável, pois é difícil pensar que uma grande empresa deixará de pagar aluguel, ele é muito mais mitigado. Sobre a mitigação deixarei para falar no próximo parágrafo, sobre a menor probabilidade isso parece claro quando se aluga algum espaço comercial para grandes empresas. Alguém imagina a Ambev dando calote de algumas centenas de milhares de reais num eventual imóvel que ela alugue? É bem mais improvável do que o sujeito X deixar de pagar o aluguel de um apartamento de dois quartos alugado em Curitiba, por exemplo. Se é menos provável, quer dizer que os fluxos de renda de um FII são menos arriscados do que o fluxo de renda de um imóvel alugado para pessoa física. Se assim o é, e isso é apenas a aplicação do conceito entre risco x retorno, o yield dos FII deveriam ser menores do que o yield de locação residencial, ou comercial, para pessoas físicas. Não é isso o que ocorre, e para mim isso é uma inconsistência. 
   
  Entro agora no demo da mitigação do risco, e aqui já se pode falar do risco de vacância. Uma vez um colega veio falando sobre o risco de um prédio cair num FII, sendo isso, não sei, um “cisne negro” ou um “cisne cinza” ou qualquer cor que algum leitor imaginativo possa pensar. Tirando o detalhe de que prédios são segurados contra sinistros e de que o terreno às vezes equivale a uma parcela significativa do valor do imóvel, o simples fato é um Fundo Imobiliário como o BRCR, KNRI, HGRE, HGLG, entre tantos outros, possuem inúmeros imóveis. Assim, seria preciso imaginar uma queda sucessiva de prédios para que o “risco" queda de prédios sem seguro pudesse aniquilar o patrimônio de um FII. Agora imaginem se um investidor possui dezenas de FII, isso fará com que esse investidor seja proprietário, nem que de uma fração minúscula, de centenas de imóveis. Assim, a não ser que haja uma guerra civil sangrenta como a que está acontecendo na Síria, ou algum evento do tipo apocalíptico, fica difícil imaginar centenas de prédios desmoronando. Assim, o “risco" queda de prédio é quase que neutralizado, pois se o prédio cair, se ele não tiver seguro, e de alguma forma o terreno desaparecer, isso representará uma fração do patrimônio do investidor. Agora, o “risco” de um imóvel desabar é muito mais acentuado para quem possui apenas um único imóvel próprio para aluguel. Se ocorrer algum sinistro no imóvel, e o mesmo não estiver segurado, as perdas podem ser substanciais e dolorosas para o investidor.  O mesmíssimo raciocínio se aplica aos riscos de inadimplência e vacância.

   Se um locatário não paga o aluguel de um imóvel alugado para o Senhor X, o fluxo do aluguel do imóvel cai 100%, e se o Sr.X tiver apenas um imóvel para renda, o seu fluxo vai a zero. A mesma coisa, com muito mais força, acontece em caso de vacância. Se o investidor for possuidor de apenas um apartamento para locação e o mesmo ficar vago, o que é muito normal, o seu fluxo de dinheiro vai a zero. E o que acontece com um Fundo Imobiliário? Seja em caso de inadimplência, ou de vacância, é muito difícil o fluxo de dinheiro de um FII ir a zero, principalmente se ele é proprietário de vários imóveis, ou um mesmo imóvel alugado para vários locatários, como é o caso de FII voltado para escritórios. O motivo? Simples. Não me parece ser um cenário provável que todos os locatários de um FII enorme como o HGRE, por exemplo, deixem de pagar os seus aluguéis ao mesmo tempo, ou que todos resolvam desocupar os imóveis no mesmo mês. Pode acontecer? Claro que pode. É provável? Não, não é. Agora, se o investidor possui centenas de imóveis de diversos setores (educacional, hospitalar, logística, industrial, shopping, escritórios, etc) via uma carteira de FII, é praticamente impossível que o fluxo de renda vá a zero. Teríamos que imaginar uma verdadeira depressão econômica profunda onde vários escritórios, shopping, galpões logísticos, etc,  fossem desocupado ao mesmo tempo. Se isso ocorrer, colegas, o que você acha que vai acontecer com as empresas listadas em bolsa? Como disse nesse artigo, os FII se beneficiam da prosperidade econômica do Brasil, mas também são afetados por um crise econômica. Agora, se as empresas não puderem mais pagar aluguel, isso quer dizer que os lucros irão diminuir ou simplesmente desaparecer. Se isso ocorre, o mercado acionário simplesmente colapsa. Se as empresas não lucrarem por um período prolongado de tempo, de onde irão virão os tributos para que o governo possa pagar a sua dívida? Se isso ocorrer, nem os títulos comprados do tesouro direto ficarão incólumes. Aliás, absolutamente nada ficaria sem sofrer, a não ser ativos que funcionam como reserva de valor como o ouro para todos os investidores, e o dólar para o caso de investidores brasileiros como nós.

   Logo, a chance de um fluxo ir a zero é remota numa carteira diversificada de FII, mas ele é relativamente alta para um investidor imobiliário de poucos ou apenas um imóvel próprio. Se assim o é, os FII deveriam ter um yield menor do que imóveis próprios para locação, mas eles não o tem, o que para mim é uma inconsistência do mercado.

   Sendo assim, a vacância é um risco muito menos impactante para um FII, e muito menor ainda para um investidor bem diversificado na classe de ativo, do que é para o proprietário de um imóvel próprio. Entretanto, não é assim que a absoluta esmagadora maioria dos investidores pensam e agem, o que não faz muito sentido do ponto de vista financeiro. Isso faz com que quando uma vacância é anunciada num FII a sua cotação despenque muitas vezes mais de 10%. Há lógica nisso? Eu creio que não. Vamos supor um FII que possua dezenas de imóveis e dezenas de contrato de locação pague uma renda e R$ 1,00 a quota. O yield, para fins de facilitar o exercício, é de 1% am, sendo assim a quota vale R$100,00. Num determinado momento, um locatário importante, responsável por 10% das receitas financeiras, anuncia que irá desocupar algum imóvel do fundo. Suponha-se também que o o yield médio de FII do setor seja de 1% am. O rendimento da cota irá cair para R$ 0,9, o que fará com que o yield caia para 0,9% am. Muitas pessoas, e são muitas mesmos, raciocinam que então a quota deverá cair para R$90,00, para compensar a vacância e para que o yield do fundo possa ficar no mesmo patamar de outros fundos do mesmo setor.  Isso não faz o menor sentido.

   Imaginem nobres leitores que a quota do nosso FII tenha caído de R$100,00 para R$90,00. Dois meses depois, o FII anuncia a locação do espaço vago, com quatro meses de carência, fazendo com que o rendimento retorne para R$1,00 a quota. Ora, a quota teria que subir novamente para R$100,00, para que o yield permanecesse em 1%. Porém, quem comprou a quota a R$90,00, teria um retorno em poucos meses de mais de 10%. Se nós pararmos para pensar, mesmo que o fundo ficasse 3 anos sem alugar o espaço vago, se a quota voltar ao patamar de 1% quando do aluguel, o retorno para quem comprou a quota a R$90,00 (uma estratégia também conhecida como comprar vacância) terá um retorno maior de quem permaneceu num fundo pagando 1% am durante todo o período. 

    Aliás, se aplicássemos a lógica, se o FII que distribui R$ 1,00, parasse de distribuir, a sua quota deveria ir a zero. Porém, não faz sentido, não é mesmo? Isso já aconteceu com diversos FII que pararam de distribuir rendimento, e a quota desabou até certo patamar, mostrando que aparentemente a vacância, ou a falta de fluxo, deve ser penalizada até um certo limite.  Porém, a miopia dos investidores que se desesperam com vacância fica mais evidente se formos comparar com o que ocorre em relação a imóveis próprios.

   Imaginem que o Sr. x comprou um sala comercial por R$ 400.000,00 , que já estava alugada pelo valor de R$ 2.400,00 por mês,  no ano de 2012. Um negócio normal não? Em março de 2015, o contrato de locação vence, e o locatário não renova. A renda do Sr. X com o imóvel vai a zero. Faria sentido ele vender a sala comercial por R$ 240.000,00 em abril de 2015 porque o imóvel está a dois meses sem dar nenhuma renda, pelo contrário está tendo despesa em IPTU, condomínio e luz, ou seja, o fluxo está negativo?  “Não, Soulsurfer, claro que não! Quem fizesse isso estaria queimando dinheiro!” pode pensar a maioria dos leitores. Se assim o é, por qual motivo o valor de uma quota de um FII deveria despencar 40% se o fluxo de renda diminuísse em 30 ou 40%, por exemplo? Por qual motivo um investidor pessoa física deveria pensar em vender essa cota? Vejam, no caso do FII é ainda mais inexplicável, pois o fluxo apenas diminuiu, não caiu a zero (na verdade negativo) como no caso de um único imóvel próprio.

   A verdade, colegas, é quem mexe com imóveis para renda sabe que a vacância e o inadimplemento vem junto com o pacote, fazem parte da vida normal de qualquer imóvel. Nenhum investidor em imóveis próprios vai para frente se ficar desesperado com vacância, inadimplência, ou pior ainda, com notícias sobre o mercado financeiro sobre as quais não possui qualquer controle ou influência. Pelo contrário, um investidor imobiliário para renda ficaria bem feliz de encontrar um Senhor X pela frente vendendo a sua sala comercial por R$ 240.000,00. Para valores inferiores a esse, podem ter certeza que terá muitas pessoas como eu próprio dispostas a comprar a sala para vendê-la num momento mais oportuno. 

    Logo, não se desespere com vacância num FII (inadimplência não é um problema usual em fundos). Preocupe-se em escolher bem os fundos imobiliários e montar uma boa estratégia para fundos imobiliários. Se uma determinada vacância ocorrer, veja se isso terá um impacto significativo no fundo, e mais importante na sua carteira como um todo. Procure avaliar se o imóvel possui condições ou não de superar eventual vacância, mas isso  na bem da verdade já deveria ter sido feito quando você estudar os fundos imobiliários que devem ocupar a sua carteira. O que é importante é ter bons fundos com bons imóveis. Vacâncias sempre irão ocorrer, mesmo em imóveis muito bons e extremamente bem localizados. Se por ventura uma vacância ocorrer, você achar que o imóvel é bom com boas perspectivas no médio prazo, então, e olha que eu não gosto de fazer isso aqui no blog, uma estratégia de comprar vacância talvez possa ser boa, desde que não prejudique a sua alocação em outras classes de ativo e nem exponha demais a um determinado segmento de FII ou a um determinado fundo. 


Uma pequena amostra da beleza das cavernas. Esta foto foi tirada no interior da Orient Cave. Há uma “sala" chamada Persian Chamber que é uma das coisas mais lindas que já vi na vida.



      Lembram-se do Possum passando atrás de mim na noite gelada? Pois então, o texto ficou pronto no dia de hoje. Quando escurei completamente ficou uma barulheira de animais, pudera estávamos no meio do mato. Lá pelas 11 da noite, sou acordado por um barulho de pancada no vidro bem atrás onde nós dormimos. Como bom brasileiro, já que estávamos completamente sozinhos, pensei na hora “caraca, vamos ser assaltados”, quando abri a cortina tinha um possum enorme estatelado no vidro olhando para mim. Nossa, que alívio. Acho que esses animais caem com frequência das árvores (eu vi um caindo num parque em Sydney). A lição a ser tirada é que quando se ouve um barulho no vidro do carro onde se está dormindo num parque nacional da Austrália, é mais provável que seja um possum caindo do céu do que um assaltante com uma arma em punho!

  
Hoje no café da manhã, um casal lindo de papagaios nos fez companhia. A integração de animais selvagens com seres humanos na Austrália é impressionante. Nunca vi nada parecido.

  É isso colegas, um grande abraço a todos!

18 comentários:

  1. PAra variar mais um post super bacana, vc é um dos blogueiros que mais trouxe valor e conhecimentos à blogosfera. Eu ganhei dinheiro com fiis lendo os seus resumos e, acredito, muitos outros também puderam filtrar escolher os melhores.

    Ora, no Brasil, parece que grande parte dos que investem em imóveis valorizam a " segurança", o fato de ter o ativo por perto, a olho nu passa mais segurança do que ver números no homebroker ou ver um extrato mensal.

    No entanto, em se tratando de Brasil, com a "insegurança" pública, até os imóveis perdem esse vantagem toda. Pois se algum bairro se tornar violento por causa de guerras de traficantes, então todos os imóveis depreciam. Os imóveis perdem essa antiga vantagem.

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    1. Olá, colega. Fico feliz em ler essas palavras. É bom de alguma maneira poder ajudar uma outra pessoa, como tantas outras pessoas fizeram comigo.
      Sim, o risco de um bairro se tornar violento ou decadente também é mitigado via FII.
      Os imóveis tendem a depreciar, por isso que é preciso ter gastos com manutenção, algo que poucos colocam em seus artigos ou modelos. Lá foram se estima de 2 a 2,5% aa de gastos de manutenção.
      Por outro lado, os terrenos tendem a se valorizar com o passar do tempo.

      Abraço

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  2. Excelente postagem, como de costume.
    Alguma chance de atualizar a sua avaliação dos FII's? rs

    Anônimo do FII

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    1. Olá, colega. Infelizmente, não irei fazer isso tão cedo. Seria interessante fazer essa atualização de ano e ano, mas não é uma das minhas prioridades. Pegue os meus resumos, e faça você mesmo a atualização. Veja onde eu possa ter acertado e onde eu possa ter errado ao analisar determinando fundo. Creio que é um ótimo exercício para se tornar um investidor melhor em FII, assim você mesmo terá as suas próprias conclusões, pois afinal eu não sou um especialista em mercado, sou apenas um investidor amador como qualquer outro que lê o blog.

      Abraço!

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  3. Belo texto Soul. Desculpe minha ignorância no assunto. Tendo em vista que o yield não difere muito entre o imóvel próprio e o FII (como na teoria deveria por todos os riscos apresentados) como funciona a valorização do imóvel ao longo do tempo no FII, ou seja, o valor da cota aumenta de acordo com a inflação/valorização imobiliária? Não seria aí que o imóvel próprio - para locação - ganharia alguma vantagem, tendo o valor do principal aumentado? Ótimas fotos! Abrax

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    1. Olá, colega! Agradeço as palavras.
      Veja, a pergunta que você fez é difícil de ser respondida. O máximo que se pode fazer é algumas generalizações e alguns raciocínios.
      Sobre a tendência dos imóveis no longo prazo, eu escrevi um artigo a respeito, o nome do artigo é esse mesmo e foi escrito no ano passado. Como o Brasil não tem muitos dados, o que sobra é pegar o exemplo americano e lá o mercado como um todo teve uma discreta valorização real anual nos últimos 120 anos. Tal fenômeno pode se repetir no Brasil. O único índice sério e confiável que eu conheço do Brasil é o IVG-R do Banco Central. Porém, a série é muito nova e remonta ao ano de 2002, se não me engano. Ora, não dá para fazer qualquer análise baseado em 13 anos de dados. Além do mais, passamos por um bull market “nunca visto antes na história”, logo vamos ver como o mercado vai se comportar nos próximos 6-7 anos. Com 20 anos de dados, com um ciclo imobiliário completo, talvez seja mais apropriado daí a tentar tirar algumas conclusões sobre o mercado brasileiro. Entretanto, seja sempre conservador, e não espere que os imóveis valorizem muito de forma real ao longo do tempo;
      Sobre os FII. Eles se popularizam há pouco tempo. Logo, é difícil falar qualquer coisa sobre eles de perspectiva de muito longo prazo. Porém, eu quando escrevi sobre os REITs (FII americanos) nua serie de 3 artigos constatei que os retornos lá foram muito bons, mesmo comparados com o mercado acionário americano, e as quotas lá seguiram o CPI (consume price índex - o índice de inflação deles) em períodos mais longos de tempo. Logo, há uma boa chance que o mesmo se repita com no Brasil;
      Por fim, eu não consigo ver diferença entre imóveis próprios e imóveis possuídos por FII. Para simplificar, vamos pensar num FII voltado para o mercado residencial. Não há nenhum no Brasil (a não ser para desenvolvimento, não para locação), mas há inúmeros REITs assim nos EUA. Faz sentido raciocinar que um apartamento possuído por uma pessoa física irá se valorizar pelo menos seguindo a inflação no longo prazo, mais apartamentos possuídos por um hipotético FII residencial não? Não faz muito sentido, pois o mercado imobiliário é o mesmo. O mesmo raciocínio se aplica aos demais FII. O fato da cotação ser mais volátil, ter mais liquidez, mais players participando (o que faz com que o valor varie a depender da taxa básica de juros, humores do mercado e tantos outros aspectos), não retira o fato simples de que comprar uma quota de FII é comprar um pedaço de um imóvel inserido na economia real.

      Abraço!

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    2. Olá Soul,

      Existe uma diferença a meu ver crucial entre entre REITs e FIIs. Os FIIs praticamente compram o imóvel e levam ele a vida toda ou no máximo trocam imóveis de forma ativa. Entretanto o caixa é praticamente estático, tirando claro as aplicações de renda fixa.
      Nos REITs, há emissão de dívida e ações preferenciais para alavancar compras de imóveis ou projetos em desenvolvimento. Esse spread entre o título de dívida e o cap rate dos imóveis e projetos é um dos principais fatores que permitem o REIT crescer patrimônio e não apenas a valorização pura e simples dos imóveis.

      Atualmente não vejo como isso seria possível no Brasil, pois o cap rate dos imóveis é menor que os juros da renda fixa.

      Abçs!

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    3. Olá, I.Internacional.
      Grato pelo comentário pertinente.
      Sua descrição dos FII é verdadeira para boa parte dos fundos, para outros não. Fundos como HGLG, HGBS, HGRE fizerem inúmeras emissões de novas cotas para compra de imóveis. Assim, o crescimento desses FII não é apenas por reciclagem de portfólio, algo que os REITs também o fazem.
      Entretanto, você tem razão que os FII não costumam fazer dívidas para adquirir imóveis. Porém, o maior fundo brasileiro, o BRCR, faz, ou ao menos fazia isso, então não é 100% dizer que fundos brasileiros não agem assim. O BRCR tem dívidas de 7% + TR, por exemplo, o que na esmagadora maioria dos casos é menor do que o cap rate do imóvel adquirido.

      O que você está dizendo é verdade em relação aos REITs, e na minha série sobre os mesmos falei especificamente sobre essa diferença. A grosso modo, nada diferencia de comprar um imóvel financiado e colocar para alugar, se o aluguel for maior do que a parcela de juros do financiamento é um ótimo negócio.

      Porém, isso é alavancagem. Você adiciona risco. Nesse aspecto os FII são muito mais seguros do que os REITs, pois eles não possuem dívida, e o máximo que pode acontecer é o imóvel ficar vago e os quotistas terem que suportar as despesas.
      Entretanto, quando se tem dívida, o fundo, mais especificamente os REITS, pode quebrar.
      Em 2008, no auge da crise imobiliária, diversos REITs tiveram que emitir dívida pagando juros muito altos, fizeram emissões (diluindo os quotistas) a preços baixos, apenas para poderem fazer frente as suas obrigações. O LTV médio dos REITs, a última vez que olhei, era algo de 40%. Porém, como o preço dos imóveis despencou na crise, os LTV dispararam, e muitos fundos ficaram à beira do colapso. Isso nunca iria acontecer com os FII daqui.

      Por outro lado, com certeza isso possibilita um crescimento real do patrimônio do fundo e dos dividendos, se tudo der certo no médio-longo prazo, o que faz com que o retorno potencial seja maior. Entretanto, nunca podemos esquecer que retornos maiores vem quase sempre com riscos maiores.

      Também não podemos ser cegos pelo recency bias (a nossa tendência de dar mais peso a acontecimentos mais recentes). Eu creio que seria interessante eu ter exposição internacional. Talvez 20% quem sabe uns 25-30%. A forma de diversificar internacionalmente, como você faz, via ETFs para mim é muito prudente e inteligente.

      Entretanto, não podemos esquecer que o capital acumulado aqui no Brasil é diminuto, e aqui, tende, a ter retornos maiores do que o mundo desenvolvido e a razão é simples. Nos últimos anos quem se posicionou em ativos de países desenvolvidos, viu os retornos serem muito altos tanto pela valorização dos ativos (que pode ser fruto de uma grande bolha inflada pela liquidez fornecida em níveis sem precedentes, basta vermos inúmeros títulos de longa maturação de países desenvolvidos pagando juros nominais negativos), bem como pela depreciação do nosso câmbio.
      Talvez foi sorte, talvez foi habilidade, quem se posicionou está com retornos muito bons.
      Porém, eu não acredito numa desvalorização contínua e perpétua de nossa moeda, já que eu creio que o dólar no médio prazo tende a ter um retorno real muito perto de zero. Assim, numa eventual inversão do ciclo (2020, 2022, não sei), quem estiver em ativos internacionais terá uma performance em reais pior do que um investidor nacional. Além do mais, os FII ainda possuem o almoço grátis de serem isentos de IR, algo que talvez não dure muito, mas ainda existe. Dividendos de ações ( e os REITs são considerados empresas) são altamente tributados nos EUA e no mundo desenvolvido e fica difícil imaginar alguém vivendo apenas de renda com yields cada vez mais baixos no mundo desenvolvido, sem contar com o incerto ganho de capital, algo que é ainda bem possível no Brasil, seja com dividendos altos, yields de FII altos e juros reais altos.

      Mais uma vez grato pelo comentário, e grande abraço!

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  4. Soul, quero agradecer por mais um texto excepcional.

    Já se deparou com Cacatuas selvagens por aí? Elas são uma perfeição da natureza.

    Olha, foram essas incongruências, além do fluxo mensal estável, que me levaram a aumentar mês a mês a parcela do meu patrimônio investido em fiis e atualmente estou 100% nesse ativo (22 fundos). Sei que a diversificação é uma das coisas mais inteligentes que podemos fazer com nosso patrimônio, porém me sinto muito confortável nos fiis pois a cada dia entendo mais desse mercado.

    Seria eu louco por deixar todos os ovos numa cesta só?

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    1. Ola Sinnermann!
      Primeiramente, peco desculpas por nao ter acento, estou na internet de um information center e nao sei onde ficam os acentos.

      Sim, Cacatuas aqui sao como pombas, tem varias em todos os lugares. Hoje mesmo ao acordar, eu vi varias delas, uma ararara colorida e alguns papagaios vermelhos.

      Eu nao recomendo estar 100% em qualquer ativo. Porem, se voce ainda trabalha e a sua renda do trabalho eh superior as suas despesas, ha pouco risco de voce precisar vender ativos num momento de crise. Portanto, precisaria saber a estrutura de gastos e de renda do trabalho, dependendo da folga que voce tem, o risco cada vez diminui, mesmo estando concentrado de maneira total no mercado imobiliario.

      Porem, mesmo assim, acho que deveria, ainda mais com juros reais tao altos, ter uma parcela em renda fixa (algo em torno de 30-35%), mas a escolha de investimentos eh algo muito pessoal.

      Grande abraco!

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    2. Muito grato pela resposta, Soul!

      Tenho 33, minha carteira ainda está em formação e seus rendimentos correspondem a menos de 10% da renda do trabalho. Há mais de 1 ano venho economizando em média 50% do que ganho, então acho difícil precisar vender minhas cotas em caráter de urgência. Meu plano é aumentar a renda advinda de fiis progressivamente de forma que eu possa usar essa renda em caráter emergencial caso se faça necessário. Se não for, a renda continuará sendo reinvestida em mais cotas para fazer o bolo crescer. Acredito que quando alcançar a independência financeira com os fiis (projeto isso para daqui a uns 5 anos) eu passe a acumular em outra classe de ativo ou resolva empreender.

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    3. Olá!
      Interessante a sua resposta, pois já li uns artigos no IMB, que achei interessante, sobre o empreendedor ser o último estágio, depois de ter havido uma poupança prévia acumulada.

      Eu acho prudente ter renda fixa por questões de liquidez e um colchão para alguma emergência em sua vida. Entretanto, se você consegue ter uma taxa de poupança de 50%, está ótimo.

      Fico contente em saber que com 38 anos já poderá estar perto ou independente financeiramente, creio que esteja no caminho certo e torço pelo seu sucesso.

      Um grande abraço!

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  5. Soul excelente post. Eu sempre tive uma dúvida em relação as administradoras dos FIIs, você acha que temos regras consistentes da CVM para garantir que essas administradoras não irão fazer falcatruas com os cotistas? Desculpe se a dúvida é muito básica.

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    1. Aloha, Surfista! E aí pegando umas ondas? Daqui uns 40 dias estarei rumando para o paraíso: As Mentawai!

      Claro que não, a sua pergunta é talvez uma das mais importantes. O nosso colega do blog Pobre Catarrento, por exemplo, não investe em FII exatamente por não confiar na transparência dos administradores. Ele, ao que me consta, concorda com todas as vantagens do FII como renda, mas acha que ainda falta transparência e seriedade aos administradores do FII.

      Ele tem razão, porém não creio que é motivo suficiente para não investir em FII. Talvez seja um ótimo motivo para não colocar todo o seu dinheiro em FII, mas não para não investir nessa espécie de ativo.

      Eu creio que o mercado vai se consolidando aos poucos. Nos EUA, a popularização dos REITs é algo recente. Passamos por uma euforia imobiliária, onde algumas pessoas ganharam muito dinheiro em cima de muitos cotistas com o lançamento de muitos FII. Isso, por incrível que pareça, também faz parte do processo de fortalecimento do mercado.
      A transparência e seriedade dos administradores também aos poucos está mudando, eles estão sendo forçados a isso. Talvez de uma forma lenta, mas para mim é visível

      Eu acho difícil um administrador "ferrar" o quotista, um CEO pode ferrar muito mais um acionista. No FII, o administrador deve administrar um prédio ou prédios. Não tem muito espaço para fazer muito estrago. Talvez não gerencie bem contratos de locação, não faça manutenções adequadas, etc, mas o imóvel continuará lá, ao contrário de uma empresa que pode destruir o seu valor com uma má administração.

      Espero que tenha respondido.

      Abraço!

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